Nuovi arrivi ricchi che distorcono i prezzi delle case a Madison

Il rapporto annuale della città rileva che gli affittuari e gli aspiranti proprietari di casa sono scontati

di Eric Murphy

1 agosto 2023

8:00 DI MATTINA

Negli ultimi anni il mercato dell'acquisto di case a Madison è diventato altrettanto caldo quanto quello degli affitti, con la concorrenza dei nuovi arrivati ​​ad alto reddito in città che mette la proprietà fuori dalla portata di un numero sempre maggiore di madisoniani, secondo una bozza del 2023 Housing Snapshot di Madison. Il rapporto annuale, prodotto dal Dipartimento di Pianificazione, Comunità e Sviluppo Economico della città per monitorare le tendenze del mercato immobiliare, rileva anche che gli affittuari a basso reddito vengono allontanati da Madison, mentre molti altri stanno allungando i loro budget per unità che non possono permettersi.

"Sono davvero preoccupato per le informazioni contenute in questo rapporto", ha detto Ald. Kristen Slack dopo che la bozza del rapporto è stata presentata il 27 luglio al Comitato per la strategia abitativa della città. “Il reddito medio dell’area sta aumentando, ma soprattutto tra i settori con i redditi più alti; stiamo perdendo famiglie con redditi più bassi o più modesti, che lasciano le città; il valore delle case è alle stelle, il che contribuisce a queste disuguaglianze di ricchezza; e ci sono queste famiglie a reddito più alto che consumano [affittando o acquistando unità più convenienti]…. È solo una ricetta che non ha un bell’aspetto”.

“Recentemente abbiamo visto un'altissima percentuale di famiglie ad alto reddito trasferirsi in città”, ha affermato Matt Frater, uno specialista di sviluppo comunitario per la città e coautore del rapporto insieme all'urbanista Colin Punt. Questa pressione sul mercato ha fatto sì che gli acquirenti offrissero in media il 6-7% in più rispetto al prezzo richiesto. "Se stai cercando una casa da 415.000 dollari, sono circa 25.000-30.000 dollari in più."

La concorrenza è diventata così agguerrita che gli acquirenti hanno iniziato ad acquistare case unifamiliari in affitto. Circa una casa su cinque a Madison disponibile per l’affitto – circa 1.100 – è stata trasformata in proprietà dal 2020, secondo il rapporto, che rileva che queste unità più grandi sono generalmente affittate da famiglie con bambini. Slack ha chiesto al personale ulteriori dati che cercassero di misurare se le famiglie con nuclei familiari più numerosi hanno maggiori probabilità di lasciare la città.

Il rapporto ha rilevato che la casa media a Madison è molto fuori portata per la maggior parte delle persone. La famiglia media di affittuario a Madison che desidera acquistare una casa può permettersi un prezzo di acquisto di $ 198.000, la famiglia media di Black Madison può permettersi una casa da $ 159.000 e la famiglia media di Madison bianca una casa da $ 317.000. Nessuno di questi numeri si avvicina al prezzo medio delle case a Madison, che ora supera i 400.000 dollari.

E per alcuni che desiderano acquistare una casa, trovare opzioni più economiche fuori città non è sempre un'opzione. "Sarò schietta e onesta, ci sono molte ragioni per cui le famiglie di colore vogliono rimanere nei confini della città", ha detto Belinda Thomas, membro del comitato e consulente immobiliare di The Alvarado Group. “Non è solo questione di trasporto, si basa anche sulla comodità, sull'essere accettati. C'è più comunità all'interno di Madison che nelle aree rurali.

Circa un quarto delle famiglie proprietarie di una casa sono gravate dai costi abitativi – il che significa che pagano più del 30% del loro reddito per tali costi, che la città e altri usano come punto di riferimento per l’accessibilità – e la metà di tutti gli affittuari lo sono, sia numeri in aumento dal 2019. Secondo il rapporto, l'affittuario medio di Madison può permettersi un affitto combinato e utenze di circa $ 1.170 al mese, mentre l'affitto medio di Madison è di circa $ 1.570, secondo RentCafe, un numero che è aumentato del 14% l'anno scorso, il più grande aumento di qualsiasi grande città degli Stati Uniti.

La città ha cercato di tenere il passo con il mercato. Secondo l’Housing Snapshot, i finanziamenti comunali hanno sovvenzionato quasi una su cinque nuove unità in affitto costruite dal 2016, più di 2.100 in totale.

Ma la forte concorrenza minaccia ancora molti di sfollarsi. Per più di 11.000 affittuari, gli affitti sono così alti che nessuna unità disponibile in città è accessibile al loro reddito. Quel numero cresceva di anno in anno, “il che significa che più affittuari furono classificati come a basso reddito rispetto al numero di unità create a quel prezzo”. E anche se ci sono pochi posti vacanti ovunque, il mercato è ancora più ristretto per le unità a basso e medio costo, “incidendo in modo sproporzionato sulle famiglie a basso reddito poiché competono con le famiglie a reddito più alto per le stesse unità abitative”.